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徐州市人大常委会办公室关于《徐州市住宅物业管理条例(草案)》征求意见的公告

徐州市人大常委会办公室

关于《徐州市住宅物业管理条例(草案)》

征求意见的公告

 

《徐州市住宅物业管理条例(草案)》已经市十六届人大常委会第四十三次会议审议。为保障公众参与,现将条例草案公布,请自然人、法人或者非法人组织提出修改意见,并于2021531日前将修改意见反馈至市人大常委会法工委。

地 址:徐州市新城区昆仑大道1号东二区318

电 传0516-80800868

电子邮箱:xzrdfgw@163.com

2021429


 

徐州市住宅物业管理条例

(草 案)

 

第一章 总则

第二章 住宅物业管理区域与共有物业

第三章 业主大会和业主委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业管理服务

第六章 物业安全管理与使用维护

第七章  物业保修金与物业专项维修资金

第八章  监督管理

第九章 法律责任

第十章 附则

 

第一章 总则

(制定目的、依据)第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好居住环境,促进和谐文明社区建设,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

(适用范围及定义)第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

本条例所称住宅物业管理,是指业主自行或者委托物业服务企业、其他管理人,对住宅物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

(各级政府及居(村)委会职责)第三条 市、县(市)、区人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导,将住宅物业管理纳入社会治理工作体系,实施网格化管理;建立与之相适应的资金投入与保障机制;制定和落实现代物业服务业扶持政策;建立联席会议制度,协调处理住宅物业管理工作中的突出矛盾和问题。

街道办事处(镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的指导和监督,协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。

社区居(村)民委员会应当指导和监督业主自治,协助并配合街道办事处(镇人民政府)做好物业管理相关工作。

(物业管理主管部门及政府相关部门职责)第四条 市、县(市)、区物业管理主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的监督管理。

市、县(市)、区物业管理主管部门所属的物业管理机构根据委托承担物业管理活动的日常管理工作。

城市管理、公安、市场监督管理、住房和城乡建设、自然资源和规划、生态环境、价格、消防等主管部门按照各自职责,做好住宅物业管理相关工作。

(社区党组织的职责)第五条 建立社区党组织领导下的社区居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,统筹推进社区治理和住宅物业管理工作。

(引入第三方评估)第六条 市、县(市)、区人民政府及其有关部门、街道办事处(镇人民政府)等可以通过购买服务等方式,引导第三方机构参与住宅物业管理相关活动。

业主委员会、建设单位、物业服务企业等可以委托第三方机构开展项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动。

第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则,依照法律、法规和合同的约定提供专业服务,出具的报告应当真实、客观、完整,并对出具的报告负责。

(行业协会职责)第七条 物业服务行业协会应当依法制定行业规范,加强行业自律,规范行业经营行为,组织物业服务行业从业人员的业务培训,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。

物业服务行业协会应当接受物业管理主管部门的指导和监督。

第二章 住宅物业管理区域与共有物业

(物业管理区域划分原则)第八条 物业管理区域的划分,应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则,根据物业建设项目确定的用地范围,结合物业的共有或者共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。

自然资源和规划主管部门审查建设项目设计方案,应当按照有利于实施物业管理的原则,考虑物业管理区域划分的需要,确定相关指标,并听取物业所在地县(市)、区物业管理主管部门对住宅物业管理区域划分的意见。

建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分期开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业,配套设施设备和相关场地共用的,应当划定为一个住宅物业管理区域;能够分割、独立使用的,可以划定为不同的住宅物业管理区域。

已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的,由县(市)、区物业管理主管部门会同街道办事处(镇人民政府)提出划分方案,在征求相关业主意见后确定住宅物业管理区域。

(物业管理区域划分备案)第九条 新建住宅物业出售前,建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县(市)、区物业管理主管部门备案,并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的,由物业服务企业向物业所在地县(市)、区物业管理主管部门备案。

住宅物业管理区域划定后不得擅自变更。住宅物业管理区域的变更,应当符合法律法规的规定,并重新办理备案。

(物业共有部分)第十条 住宅物业管理区域内的以下部分属于业主共有:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层等;

(二)物业服务用房、共用设施设备使用的房屋;

(三)住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路,除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地;

(四)法律、法规规定的其他共有部分。

(物业服务用房配置)第十一条 自然资源和规划主管部门应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

物业所在地县(市)、区物业管理主管部门在住宅物业交付使用前,应当对物业服务用房进行核实。

建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配置物业服务用房:

(一)建筑面积不低于本住宅物业管理区域内地上地下物业总建筑面积的千分之四,低于一百平方米的,按照一百平方米配置;

(二)相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入口附近,配置在地面以上、二层以下,配置在住宅楼内的,应当有独立通道;

(三)办公区配置公共卫生间,并配置独立计量水、电表等设施。

分期开发建设的,在物业服务用房尚未交付前,建设单位应当无偿提供符合前款标准的临时物业服务用房。

(物业服务用房的移交、备案)第十二条 物业服务用房竣工验收后,建设单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无偿移交。

建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时,应当注明物业服务用房的位置和建筑面积,不得将物业服务用房计入公摊面积。

业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排,具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

未经业主大会同意,物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。

(物业服务用房的权属登记)第十三条 建设单位在办理房屋所有权初始登记时应当将住宅物业管理区域内的物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,一并申请登记为业主共有,不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。

第三章 业主大会和业主委员会

(业主大会成立)第十四条 业主大会根据划定的物业管理区域设立,一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,自首次通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

业主大会通过的决定对全体业主具有法律约束力。

(申请召开业主大会)第十五条 符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当在三十日内,向物业管理区域所在地街道办事处(镇人民政府)书面提出召开首次业主大会会议的申请,并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。 

十人以上业主公开联名可以向街道办事处(镇人民政府)书面提出召开首次业主大会会议的申请。街道办事处(镇人民政府)应当及时审核,并在十个工作日内予以答复是否符合召开首次业主大会会议条件,已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的,应当督促建设单位报送;建设单位应当及时报送。

自然资源和规划主管部门、不动产登记机构等单位,应当对相关方就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

(业主大会筹备组)第十六条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(镇人民政府)应当在收到提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。

首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。建设单位不委派人员参加的,不影响筹备组的成立。筹备组成员人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十,筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任。

筹备组中的业主成员及其配偶、直系亲属未在本住宅物业管理区域开发建设单位任职。

筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示五日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

筹备组正式开展筹备工作前,街道办事处(镇人民政府)应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

(筹备业主大会经费)第十七条  筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前按照规定标准将筹备费用交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,用于业主大会的筹备。

筹备经费标准及使用管理办法由市物业管理主管部门制定。

(业主大会筹备组职责)第十八条 首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会成立后,筹备组自动解散。

(业主大会职权)第十九条 业主大会行使下列职权:

(一)制定、修改业主大会议事规则; 

(二)制定、修改管理规约; 

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;  

(四)确定业主大会、业主委员会工作经费,业主委员会成员、专职工作人员工作补贴和标准; 

(五)确定物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案; 

(六)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(七)使用物业专项维修资金; 

(八)筹集物业专项维修资金;

(九)依法改建、重建建筑物及其附属设施; 

(十)改变共有部分的用途,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的方式和经营收益(以下统称公共收益)的分配和使用; 

(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

业主大会决定前款事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

(业主大会表决)第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论或者通过纸质、信息化技术手段等征求意见的方式召开。业主大会讨论的事项需要表决的,应当采用实名投票表决。

业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

(业主大会会议召开)第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主提议的;

(二)业主委员会认为需要召开业主大会会议就特定事项作出决定的;

(三)法律、法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。

召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主,同时报告社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录,并妥善保存。

业主委员会不按照前款规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处(镇人民政府)责令限期组织召开;逾期不组织召开的,街道办事处(镇人民政府)可以组织业主召开。

(业委会职能及组成)第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,并以其选举产生之日为成立日期。

业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期三至五年,可以连选连任。业主委员会由五至十一人单数组成,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督,对业主大会负责。

(业委会成员任职条件)第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具备一定组织协调能力;

(三)遵守管理规约和业主大会议事规则,履行业主义务;

(四)本人、配偶以及直系亲属与同一物业管理区域提供物业服务的企业无利害关系;

(五)法律、法规、管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。

鼓励和支持业主中符合条件的中国共产党党员、公职人员通过法定程序成为业主委员会成员,依法履行职责。

新当选的业主委员会成员要进行诚信承诺,在物业管理区域内公示不得少于五日。

(业委会的备案)第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地街道办事处(镇人民政府)办理业主委员会备案:

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会成员名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主大会会议记录;

(五)其他应当提供的材料。

备案材料齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当在三个工作日内出具业主委员会备案证明;备案材料不齐全的,街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内一次性书面告知需要补正的材料。

街道办事处(镇人民政府)应当将备案的相关文件和资料抄送县(市)、区物业管理主管部门、公安派出所、社区居(村)民委员会。 

备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内重新办理备案。

业主委员会取得备案证明后,可以依法申请刻制印章、开立业主大会的银行账户。

(业委会印章使用管理)第二十五条 业主委员会需要刻制印章的,应当持备案证明到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章,业主委员会印章经半数以上成员签字同意方可使用。

业主委员会印章应当标明业主委员会的届数和任期。

(业委会职责)第二十六条 业主委员会应当履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作;

(二)执行业主大会决定和决议,维护业主合法权益;

(三)与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约;

(六)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费,组织和监督物业专项维修资金的续筹和使用;

(七)业主大会决定选聘、解聘物业服务企业等小区重大事项时,应当提前六十日向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会告知,并接受监督;

(八)对损害他人合法权益和业主共同利益的行为,依照法律、法规以及管理规约,要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;

(九)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

(业委会公布内容)第二十七条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料: 

(一)业主委员会成员姓名、职责分工和联系方式; 

(二)管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同; 

(三)业主大会和业主委员会的决定; 

(四)物业专项维修资金的筹集、使用情况; 

(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和公共收益收支情况; 

(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况; 

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会成员工作补贴等费用情况; 

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。 

前款第(五)项至第(七)项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次,公布时间不少于十五日。

(业委会成员职务终止情况)第二十八条 业主委员会成员有下列行为之一的,经业主委员会三分之一以上组成人员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员职务:

(一)拒不履行委员职责和业主义务的;

(二)利用委员资格谋取私利、侵害他人合法权益的;

(三)法律法规或管理规约规定的其他情形。

业主委员会成员职务终止的,应当在终止之日起七日内将其保管资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

(业委会的调整)第二十九条 业主委员会成员人数不足业主大会议事规则规定委员总数二分之一或者低于法定最低人数的,物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

业主委员会拒不执行业主大会决定,怠于履行业主委员会职责的,由物业所在地县(市)、区物业管理主管部门责令限期改正;拒不改正的,由物业所在地街道办事处(镇人民政府)组织业主召开业主大会临时会议,对业主委员会进行调整。

(业委会的换届)第三十条 业主委员会任期届满九十日前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用物业专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

业主委员会逾期未换届改选的,由街道办事处(镇人民政府)指导社区居(村)民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

(业委会材料移交)第三十一条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的财务账簿凭证、业主名册、会议记录、文书档案等资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交物业所在地街道办事处(镇人民政府)保管。不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期移交;拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

物业所在地街道办事处(镇人民政府)应当在新一届业主委员会备案后十日内,将其保管的前款所列资料、印章、财物移交新一届业主委员会。

(未能选举产生业委会情形)第三十二条 因客观原因未能选举产生业主委员会的,由物业所在地的社区居(村)民委员会依照《江苏省物业管理条例》的规定组建物业管理委员会,代行业主委员会的职责。物业管理委员会成立前,由社区居(村)民委员会代行业主委员会职责。

第四章 前期物业管理

(前期物业选聘及合同规定)第三十三条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同。 

前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,一般不超过三年。合同期限届满后,建设单位未续聘或者另聘物业服务企业,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前六十日书面告知对方和县(市)、区物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

(前期物业服务合同和临时管理规约)第三十四条 建设单位销售物业前,应当参照市物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约;建设单位修改示范文本的,不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明,并将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。 

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内,将前期物业服务合同和临时管理规约向县(市)、区物业管理主管部门备案。县(市)、区物业管理主管部门应当将备案的相关资料抄送物业所在地街道办事处(镇人民政府)。 

(设立共有资金账户)第三十五条 前期物业服务企业应当在与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内,设立该物业管理区域业主共有资金专用账户,用于存储业主的公共收益等共有资金。

业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户的,物业服务企业应当撤销业主共有资金专用账户,将业主共有的资金十五日内转入业主共有资金基本账户。

(物业服务质量评估)第三十六条 已交付使用物业业主总人数百分之二十以上的业主,对建设单位选聘的前期物业服务企业的服务质量不满意,要求第三方机构评估的,建设单位应当委托第三方机构对物业服务企业履行前期物业服务合同的情况进行评估。第三方机构由建设单位、业主、物业服务企业协商选定。评估结果在一年内有效,并向全体业主公告。

(承接查验规定)第三十七条 建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,并可以邀请物业所在地的县(市)、区物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)参加。 

建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

(一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限,最长不超过十日。

承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,依法承担相应的责任。

(承接查验备案与公告)第三十八条  物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持有关材料到物业所在地县(市)、区物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当将承接查验备案相关资料抄送物业所在地街道办事处(镇人民政府)。

物业服务企业应当在承接查验备案后三十日内将下列情况在住宅物业管理区域内显著位置公告:

(一)承接查验时间、范围;

(二)查验的事项及结果;

(三)存在问题、解决办法及时限;

(四)需要公告的其他事项。

(承接查验档案资料的建立、移交和保管)第三十九条 物业承接查验档案资料属于全体业主所有,物业服务企业应当建立档案,业主有权免费查询。前期物业服务合同期限届满或者终止的,物业服务企业应当自合同期限届满或者终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案资料,或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业移交。物业所在地县(市)、区物业管理主管部门予以指导、协助。

建设单位、物业服务企业应当妥善保存档案资料,不得泄露业主信息资料,不得将业主信息资料用于与物业管理服务无关的活动。

第五章  物业管理服务

(对物业企业的要求)第四十条  从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

物业服务企业在承接项目前,应当将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地的县(市)、区物业管理主管部门。 

物业服务企业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

(物业公示的内容和要求)第四十一条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布或公示下列信息: 

(一)加盖企业公章的营业执照复印件、项目负责人基本情况、联系方式; 

(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话等; 

(三)电梯、消防等共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等; 

(四)公共水电分摊费用、物业专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营收益的收支情况;  

(五)房屋使用过程中的结构变动等安全事项;  

(六)其他应当向业主公开的信息。 

前款第(一)项至第(三)项应当长期公布,第(四)项应当至少每半年公布一次,第(五)项应当及时公示。业主对公布或者公示内容有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。

(物业服务禁止行为)第四十二条 物业服务企业不得有下列行为:

(一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有的财产;

(四)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,将物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用等捆绑收费;

(五)采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

(项目负责人制度)第四十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定,指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外,项目负责人只能在一个物业服务项目任职。

业主委员会经征求业主意见,可以要求物业服务企业更换项目负责人,物业服务企业应当及时更换。物业服务企业更换项目负责人的,应当予以公示。

(物业管理信用体系)第四十四条 市物业管理主管部门应当建立物业管理信用体系,对参与物业管理的物业服务企业、物业服务项目负责人实施信用管理,建立物业服务企业及其项目负责人信用档案,并向社会公开;会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。

(物业费支付规定)第四十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务,可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质,提供不同标准的服务,实行不同收费标准。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定预收物业服务费,预收物业服务费的期限最长不超过一年。

业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费等相关费用。业主自行管理的物业管理区域,业主委员会可以向业主收取物业服务费等相关费用。 

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务企业或者业主委员会可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业或者业主委员会可以提起诉讼或者申请仲裁。

业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业所有权发生转移时,转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

(物业费价格制定)第四十六条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

实行酬金制的,业主委员会预收的物业服务资金除支付物业服务企业的酬金外,其余部分用于物业服务合同约定的支出,由物业服务企业申请使用,据实列支,结余由业主享有,不足由业主承担。

实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

(物业合同解除及延续)第四十七条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满前九十日组织召开业主大会会议,决定是否续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。双方续约的,应当重新签订物业服务合同。

物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,物业服务企业继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满前九十日书面告知业主委员会、物业所在地街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内公告。

物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务企业应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

(物业退出情形)第四十八条 物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域:

(一)物业服务合同依法、依约解除的; 

(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁决物业服务企业应当退出的; 

(三)物业服务企业营业执照被依法吊销的; 

(四)法律、法规规定的不得继续从事物业服务活动的其他情形。

物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由拒绝退出。

(物业退出交接)第四十九条 物业服务企业退出物业管理区域时,应向业主委员会或在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

(一)移交物业服务用房;

(二)移交前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;

(三)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(四)移交建设单位按照本条例第三十七条第三款规定移交的资料;

(五)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料,运行、维护、保养记录;

(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

拒不退出或者移交的,业主委员会可以请求物业所在地的公安机关给予协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的,由公安机关依法处理。

物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民政府)备案。

(业主自管要求)第五十条 业主大会可以决定自行管理本物业管理区域。

由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在街道办事处(镇人民政府)的监督指导下由业主自行管理。

实行自行管理的,应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。

(老旧小区管理)第五十一条 市、县(市)、区人民政府应当制定老旧住宅小区物业整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施。

市、县(市)、区人民政府有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施,以及加装电梯。

老旧住宅小区完成整治改造后,街道办事处(镇人民政府)可以组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业

未实行物业管理的老旧住宅小区,由街道办事处(镇人民政府)组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务。

市、县(市)、区人民政府应当对老旧住宅小区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

(专业经营单位规定)第五十二条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备竣工验收后,根据有关规定和要求将其移交给专业经营单位。专业经营单位应当接收并依法承担物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外相关管线和设施设备的维修、养护、更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。

老旧住宅物业管理区域内的专业经营设施设备需要改造的,按照国家规定标准改造验收合格后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订书面委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的,由专业经营单位自行负责相关工作。

专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第六章  物业安全管理与使用维护

(人员进出及车辆停放、专营设施等安全管理)第五十三条 物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆,履行车辆停放管理义务,并定时对物业管理区域进行巡逻。

物业管理区域内安装监控安防设施设备的,物业服务企业应当定期维修、养护,确保正常运行。

(消防安全及隐患排查)第五十四条 物业服务企业应当在消防车道、消防车操作场地、消防设施设置明显标识和禁止占用提醒;对人流干道、疏散通道、化粪池、电梯等重点部位和重要设施进行经常性检查。

对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示;发现专业经营设施设备有安全隐患的,应当及时报告相关专业经营单位;对无法排除安全隐患的,应当及时报告所在地街道办事处(镇人民政府)和消防救援机构、公安机关或其他有关部门。

对尚未组建业主委员会、未选聘物业服务企业的住宅小区,社区居(村)民委员会应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

(装饰装修管理)第五十五条 业主或者物业使用人装饰装修物业的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修服务协议。涉及拆改非承重结构及燃气设施等需要报相关部门批准的,应当依法办理批准手续。未办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约的规定,禁止装饰装修施工人员进入住宅物业管理区域。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。

物业服务企业不得向业主或者物业使用人指定装饰装修施工单位、材料供应商以及物料搬运人员。

(重大事项报告)第五十六条 物业管理区域内发生下列情形之一的,物业服务企业应当向有关主管部门报告:

(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时以内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;

(三)发生群体性突发事件;

(四)物业管理区域内发生的其他重大事项。

(禁止性行为)第五十七条 物业管理区域内禁止下列行为:                    

(一)擅自改变物业的规划用途;

(二)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,扩大承重墙上原有的门窗洞口;将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方;

(三)违法搭建建筑物、构筑物;

(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分和配套建筑,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品; 

(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;                                     

(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷堆放杂物、露天焚烧垃圾;

(八)高空抛物;
    (九)侵占绿地、擅自砍伐树木、毁坏绿化和绿化设施;
    (十)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
    (十一)违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电;
    (十二)擅自在物业管理区域内悬挂、张贴、涂写、刻画等;                                 
    (十三)非法养殖大型犬、烈性犬、家畜、禽类;
    (十四)占用(堵塞)消防车通道、疏散通道、安全出口,圈占(遮挡)消火栓等违反消防法律、法规的行为;            
    (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当二十四小时内报告有关主管部门,有关主管部门应当三日内依法处理;业主委员会对侵害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规、管理规约请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

(停车及充电规划配建)第五十八条 鼓励新建住宅配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。

第七章  物业保修金与物业专项维修资金

(保修金规定)第五十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。 

建设单位应当在申报办理工程竣工验收备案前,按照建筑安装工程总造价百分之二的标准交存物业保修金,用于物业保修期内建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。物业保修金不得纳入房屋建设成本。 

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由市或者县(市)、区物业管理主管部门统一管理。

物业保修金交存期限为五年。交存期内,物业保修金不足的,建设单位应当补足;交存期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。 

物业保修金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府制定。

(物业专项维修资金交存)第六十条 同一物业管理区域内,有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业,业主应当交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

新建商品房首期物业专项维修资金,由建设单位在办理网签备案时代为足额交存,业主应当按照合同约定向建设单位交纳物业专项维修资金,未按规定交存首期物业专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付买受人。 

受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在办理网签备案时交存电梯、消防等设施设备专项维修资金,纳入物业管理区域物业专项维修资金管理。

物业专项维修资金管理办法由市人民政府制定。

(物业专项维修资金补交、续交)第六十一条 在已设立物业专项维修资金账户的物业管理区域,业主未交存物业专项维修资金或者分户账物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时补交或者续交;补交或者续交后的物业专项维修资金余额,应当不少于首期物业专项维修资金的交存金额。

(成立业主大会前使用限制)第六十二条 本条例施行后的新建物业项目,建设单位未按照本条例第十五条的规定提出成立业主大会书面报告之前,住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的,应当由建设单位承担维修责任。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用物业专项维修资金的,物业服务企业应当提出维修实施方案,由物业所在地社区居(村)民委员会组织征询相关业主意见,办理物业专项维修资金提取事项。

超过一定额度的物业专项维修资金使用项目,应当采取招标投标、审价等方式,保障资金安全。

(使用应急通道)第六十三条  物业保修期限届满后,发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况,物业服务企业应当先行采取应急防范措施,业主委员会可直接申请使用物业维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道办事处(镇人民政府)组织代为维修: 

(一)外墙、屋面渗漏的; 

(二)电梯发生故障经电梯检验检测机构评估认为危及人身安全的;  

(三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的; 

(四)楼顶、楼体外立面有脱落危险的; 

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的; 

(六)消防设施出现功能障碍,物业管理区域存在重大火灾隐患的;  

(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。 

应急维修工程竣工验收后,应当将经过审计的物业专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。 

(统筹维修资金)第六十四条  物业专项维修资金的增值收益,扣除业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用的剩余部分,可以建立维修资金统筹分账,优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

第八章  监督管理

(培训和宣传)第六十五条 市、县(市)、区物业管理主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会物业管理工作人员、业主委员会委员和物业服务企业相关人员进行培训,提高物业管理和服务水平,所需费用纳入同级财政预算。

市、县(市)、区物业管理主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当组织开展物业管理法律、法规的宣传工作,增强业主自我管理的意识和能力。

(市物业主管部门职责)第六十六条  市物业管理主管部门履行下列职责: 

(一)负责全市物业管理活动的相关政策研究,建立完善物业管理机制; 

(二)指导、服务和监督各县(市)、区物业管理的监管工作; 

(三)统筹全市住宅专项维修资金监管工作; 

(四)建立和管理市物业服务和监管平台;

(五)建立和完善物业服务行业信用管理体系;

(六)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本; 

(七)法律、法规规定的其他职责。

(县(市)、区物业管理主管部门职责)第六十七条 县(市)、区物业管理主管部门履行下列职责: 

(一)指导、监督街道办事处(镇人民政府)物业管理相关工作; 

(二)负责指导、监督选聘物业服务企业,指导、监督物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业履约,并负责相关的备案工作; 

(三)负责指导、监督业主大会、业主委员会筹建、换届以及日常监管工作,建立日常培训和业务指导机制;责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定; 

(四)负责物业专项维修资金的监督管理; 

(五)协调老旧住宅小区整治及推进未建立物业管理的住宅小区转入物业管理;

(六)法律、法规规定的其他职责。

(街道办事处(镇人民政府)职责)第六十八条 街道办事处(镇人民政府)履行下列职责: 

(一)具体负责本辖区内物业管理工作,完善社区公共服务体系,健全物业管理工作长效机制; 

(二)指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、备案、换届以及物业服务企业的选聘、交接等工作;

(三)负责物业管理相关参与主体信用信息的采集; 

(四)建立物业管理争议化解机制;

(五)落实物业应急管理机制,制定辖区内物业管理应急预案; 

(六)法律、法规规定的其他职责。 

第九章  法律责任

(违反本条例依照其他规定处罚)第六十九条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有处罚规定的,依照其规定处罚。

(建设单位违反规定的处罚)第七十条 建设单位违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(市)、区物业管理主管部门按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第十一条第三款规定,未按照规定配置必要的物业服务用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款;

(二)违反本条例第十五条第一款规定,未报送相应材料的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款;

(三)违反本条例第十七条第一款规定,未按照规定交纳首次业主大会会议筹备费用的,责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款;

(四)违反本条例第三十六条规定,未按照要求委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业履行合同约定的服务标准进行评估的,处五万元以上十万元以下罚款;

(五)违反本条例第五十九条第二款、第四款规定,未按照要求交存或者未补足物业保修金的,责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上三十万元以下罚款;

(六)违反本条例第六十条第二款、第三款规定,未按照要求交存物业专项维修资金的,责令限期改正;逾期不改正的,处应交存物业专项维修资金数额的百分之十以上百分之三十以下罚款。

(物业服务企业违反规定的处罚)第七十一条 物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由县(市)、区物业管理主管部门按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第十二条第四款规定,未经业主大会同意,擅自改变物业服务用房用途的,责令限期改正,给予警告,并处一万元以上十万元以下罚款;有收益的,所得收益的百分之七十纳入物业专项维修资金管理,或者按照业主大会的决定使用;

(二)违反本条例第四十一条规定,未公布或者公示信息或者公布、公示虚假信息的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上五万元以下罚款;

(三)违反本条例第三十八条第二款规定,未公告承接查验情况的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款;

(四)违反本条例第三十九条第一款规定,未移交物业承接查验档案资料的,责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

(政府有关部门工作人员的处罚)第七十二条 物业管理主管部门、政府相关职能部门及机构相关工作人员违反本条例规定,不依法履行职责,或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十章  附则

(施行时间)第七十三条 本条例自2021年 月 日起施行。

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